Mercato immobiliare a Milano
Articolo pubblicato da Repubblica.
L’attività di compravendita di immobili residenziali a Milano continua a crescere, anche se con un leggero rallentamento rispetto al recente passato: è quanto emerge dal terzo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, secondo cui “nel secondo semestre 2022 il mercato residenziale milanese vede parzialmente attutito il trend di crescita degli ultimi tre semestri, pur restando campione nazionale per intensità di crescita di tutti gli indicatori immobiliari”.
Dopo un 2021 che ha fatto registrare il miglior risultato da circa due decenni a questa parte, le 15.600 compravendite residenziali perfezionate nei primi sei mesi dell’anno in corso rappresentano ancora una volta un picco massimo semestrale, confermando il trend al rialzo: c’è stato infatti un incremento del 17.5% rispetto al primo semestre dell’anno precedente, e del 18.2% rispetto al primo semestre 2019, anno pre-pandemia. Un risultato di gran lunga superiore alla media nazionale (pari al +10.1%).
Nomisma ha coinvolto nella propria indagine gli operatori del settore, appurando che il 54% della domanda che transita per agenzia è finalizzata a operazioni di acquisto, sostenute da mutuo nel 68% dei casi. Non si arresta neppure l’aumento dei prezzi medi, che nel secondo semestre 2022 per quanto riguarda il mercato residenziale milanese continuano a crescere a un tasso più che doppio rispetto al resto delle grandi città (+5.9% annuo contro +2.7%), sebbene l’intensità della crescita si sia affievolita (+2.2%).
La domanda di acquisto si concentra prevalentemente sulle zone periferiche della città, dove si è registrato l’incremento annuale e semestrale più significativo. Rimane stabile lo sconto medio sul prezzo richiesto (8%), già estremamente contenuto. Bene anche il segmento degli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo, il cui incremento dei prezzi medi annuale e semestrale si conferma rispettivamente del 6% e del 2.2%. Incremento associato a una stazionarietà dello sconto medio (circa 4%), che si conferma dimezzato rispetto a quello degli immobili usati.
Per quanto riguarda il versante della locazione, “la domanda di affitto si conferma crescente e robusta – spiegano da Nomisma – Nel secondo semestre 2022 ha rappresentato circa il 46% dei contratti transitati per agenzia, contro il 41% del semestre precedente e il 27% del primo semestre 2021”. I canoni hanno conservato lo slancio del semestre precedente (+2.2% semestrale), mettendo a segno un incremento annuale del 4.4% e mantenendo aspettative di completa ripresa della performance pre-Covid. Il rendimento medio lordo da locazione è assestato su 4.8 punti percentuali.
Restano inoltre stabili i tempi medi di vendita, molto contenuti e sostanzialmente compresi in un range che va dai 3 ai 4 mesi nelle diverse zone di Milano. Si accorciano ulteriormente, di circa 2 settimane, i tempi medi di locazione (1.5 mesi), anch’essi sostanzialmente omogenei tra tutte le zone cittadine. Anche sul fronte non residenziale la crescita prosegue: secondo i dati raccolti dall’Osservatorio di Nomisma, l’attività transattiva di uffici e negozi a Milano è definitivamente tornata ai livelli precedenti alla pandemia. In particolare, per gli uffici si segnalano 652 transazioni (migliore risultato da oltre dieci anni) e per i negozi 1.011 operazioni, in aumento sia sul primo semestre 2021 (+11.1%), sia sul primo semestre 2019 (+8.4%).
Il rimbalzo dei prezzi medi degli uffici – passati in territorio positivo per la prima volta dopo la pandemia nel primo semestre dell’anno – si è leggermente affievolito nella seconda parte del 2022, che registra tuttavia variazioni semestrali positive (+1.2%) e superiori alla media dei grandi mercati italiani (-0.6%) e mette a segno un +3.1% su base annuale, soprattutto con riferimento agli immobili localizzati nei business district e nel semicentro.
Restano stazionari su base semestrale gli sconti medi applicati sul prezzo richiesto nelle zone più attrattive (9-10%), leggermente più contenuti rispetto alla periferia (11%), dove si registra tuttavia una riduzione. Si conferma l’incremento dei canoni medi in corso dal secondo semestre 2021, con un tasso medio di crescita pari a +1.5% semestrale e +2.9% annuale: il risultato è sostenuto in particolare dalla performance della periferia (rispettivamente +2.1% e 3.7%).
Si accorciano poi ulteriormente, seppure di qualche settimana, i tempi di assorbimento, sia di vendita (5.5 mesi) sia di locazione (4.2 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5.2%. Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma al rialzo per il terzo semestre consecutivo post-pandemia (+1.7% semestrale sia per i prezzi sia per i canoni) e la velocità di assorbimento decresce per le localizzazioni progressivamente più centrali, dove i tempi medi di vendita (3.8 mesi) sono quasi dimezzati rispetto alla periferia.
Le buone performance e la ritrovata vitalità del comparto hanno inoltre come effetto una riduzione dello sconto medio concesso sul prezzo richiesto (8-9%), che si conferma il più contenuto tra le grandi città (13%) e l’unico a una cifra (8.5%). I canoni medi di locazione crescono del 4.2% annuale. Al confronto semestrale, il mercato si mostra più liquido in centro, dove si accorciano ulteriormente i tempi di assorbimento (2.6 mesi), che mostrano invece una leggera tendenza all’allungamento nelle altre localizzazioni. I rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili al 6.7%.
L’attività di compravendita di immobili residenziali a Milano continua a crescere, anche se con un leggero rallentamento rispetto al recente passato: è quanto emerge dal terzo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, secondo cui “nel secondo semestre 2022 il mercato residenziale milanese vede parzialmente attutito il trend di crescita degli ultimi tre semestri, pur restando campione nazionale per intensità di crescita di tutti gli indicatori immobiliari”.
Dopo un 2021 che ha fatto registrare il miglior risultato da circa due decenni a questa parte, le 15.600 compravendite residenziali perfezionate nei primi sei mesi dell’anno in corso rappresentano ancora una volta un picco massimo semestrale, confermando il trend al rialzo: c’è stato infatti un incremento del 17.5% rispetto al primo semestre dell’anno precedente, e del 18.2% rispetto al primo semestre 2019, anno pre-pandemia. Un risultato di gran lunga superiore alla media nazionale (pari al +10.1%).
Nomisma ha coinvolto nella propria indagine gli operatori del settore, appurando che il 54% della domanda che transita per agenzia è finalizzata a operazioni di acquisto, sostenute da mutuo nel 68% dei casi. Non si arresta neppure l’aumento dei prezzi medi, che nel secondo semestre 2022 per quanto riguarda il mercato residenziale milanese continuano a crescere a un tasso più che doppio rispetto al resto delle grandi città (+5.9% annuo contro +2.7%), sebbene l’intensità della crescita si sia affievolita (+2.2%).
La domanda di acquisto si concentra prevalentemente sulle zone periferiche della città, dove si è registrato l’incremento annuale e semestrale più significativo. Rimane stabile lo sconto medio sul prezzo richiesto (8%), già estremamente contenuto. Bene anche il segmento degli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo, il cui incremento dei prezzi medi annuale e semestrale si conferma rispettivamente del 6% e del 2.2%. Incremento associato a una stazionarietà dello sconto medio (circa 4%), che si conferma dimezzato rispetto a quello degli immobili usati.
Per quanto riguarda il versante della locazione, “la domanda di affitto si conferma crescente e robusta – spiegano da Nomisma – Nel secondo semestre 2022 ha rappresentato circa il 46% dei contratti transitati per agenzia, contro il 41% del semestre precedente e il 27% del primo semestre 2021”. I canoni hanno conservato lo slancio del semestre precedente (+2.2% semestrale), mettendo a segno un incremento annuale del 4.4% e mantenendo aspettative di completa ripresa della performance pre-Covid. Il rendimento medio lordo da locazione è assestato su 4.8 punti percentuali.
Restano inoltre stabili i tempi medi di vendita, molto contenuti e sostanzialmente compresi in un range che va dai 3 ai 4 mesi nelle diverse zone di Milano. Si accorciano ulteriormente, di circa 2 settimane, i tempi medi di locazione (1.5 mesi), anch’essi sostanzialmente omogenei tra tutte le zone cittadine. Anche sul fronte non residenziale la crescita prosegue: secondo i dati raccolti dall’Osservatorio di Nomisma, l’attività transattiva di uffici e negozi a Milano è definitivamente tornata ai livelli precedenti alla pandemia. In particolare, per gli uffici si segnalano 652 transazioni (migliore risultato da oltre dieci anni) e per i negozi 1.011 operazioni, in aumento sia sul primo semestre 2021 (+11.1%), sia sul primo semestre 2019 (+8.4%).
Il rimbalzo dei prezzi medi degli uffici – passati in territorio positivo per la prima volta dopo la pandemia nel primo semestre dell’anno – si è leggermente affievolito nella seconda parte del 2022, che registra tuttavia variazioni semestrali positive (+1.2%) e superiori alla media dei grandi mercati italiani (-0.6%) e mette a segno un +3.1% su base annuale, soprattutto con riferimento agli immobili localizzati nei business district e nel semicentro.
Restano stazionari su base semestrale gli sconti medi applicati sul prezzo richiesto nelle zone più attrattive (9-10%), leggermente più contenuti rispetto alla periferia (11%), dove si registra tuttavia una riduzione. Si conferma l’incremento dei canoni medi in corso dal secondo semestre 2021, con un tasso medio di crescita pari a +1.5% semestrale e +2.9% annuale: il risultato è sostenuto in particolare dalla performance della periferia (rispettivamente +2.1% e 3.7%).
Si accorciano poi ulteriormente, seppure di qualche settimana, i tempi di assorbimento, sia di vendita (5.5 mesi) sia di locazione (4.2 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5.2%. Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma al rialzo per il terzo semestre consecutivo post-pandemia (+1.7% semestrale sia per i prezzi sia per i canoni) e la velocità di assorbimento decresce per le localizzazioni progressivamente più centrali, dove i tempi medi di vendita (3.8 mesi) sono quasi dimezzati rispetto alla periferia.
Le buone performance e la ritrovata vitalità del comparto hanno inoltre come effetto una riduzione dello sconto medio concesso sul prezzo richiesto (8-9%), che si conferma il più contenuto tra le grandi città (13%) e l’unico a una cifra (8.5%). I canoni medi di locazione crescono del 4.2% annuale. Al confronto semestrale, il mercato si mostra più liquido in centro, dove si accorciano ulteriormente i tempi di assorbimento (2.6 mesi), che mostrano invece una leggera tendenza all’allungamento nelle altre localizzazioni. I rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili al 6.7%.
