Milano, città attrattiva d'Europa
Articolo di Ignazio Ravasi pubblicato da DeltaEcopolis.
A ispirare questo breve articolo sono state una serie di recenti pubblicazioni di ricerche sul mercato residenziale milanese.
Tutte partono da una constatazione: l’ascesa di Milano, nella classifica delle 10 città più attrattive di investimenti immobiliari d’Europa.
Questa ascesa ha avuto il suo inizio nel 2019 - a rimorchio dell’Expo - ed è tuttora in corso. Nel biennio 2019-2020 l’attrazione di Milano negli investimenti del comparto immobiliare è stata di 4 miliardi di Euro.
E’ un dato importante ma se si paragona a Londra (22 miliardi), Parigi (13 miliardi) o Berlino (11 miliardi), quello di Milano appare come un dato ancora “debole”.
Se dunque nel 2015 la scelta dell’Expo è stata vincente per il rilancio della nostra città, la scelta di concorrere e aggiudicarsi, insieme a Cortina, le Olimpiadi invernali del 2026 (la scelta cioè di scendere in campo come “Grande Milano”, città ispiratrice e creativa che va bel oltre i confini della stessa Lombardia) sembra offrire uno spazio fisico-geografico grandissimo di nuova attrattività: ecco, dunque, il 2026 come orizzonte per richiamare ben più consistenti investimenti nella grande area metropolitana Milanese. Se però spostiamo lo sguardo da questo quadro generale e guardiamo dentro alla “questione abitativa milanese”, troviamo, oltre alle rose, tante spine.
Il Comune di Milano ha una superficie di soli 182 chilometri quadrati (contro, ad esempio, 1.200 kmq di Roma) e su questa piccola area ci sono 2.053 abitanti per kmq (una densità seconda sola a Napoli) corrispondenti a circa 1,4 milioni di abitanti, con, nel 2020, una perdita di residenti pari a 12 mila persone. Appena al di fuori dei suoi perimetri, nell’immediato hinterland sono stati costruiti satelliti abitativi, quartieri di edilizia popolare che, nonostante qualche positiva recente iniziativa di riqualificazione, sono diventati delle sacche di povertà.
Milano ha un patrimonio di edilizia residenziale pubblica di circa 58 mila unità abitative, ma non c’è ricambio negli inquilini.
Da un altro lato aumentano i cittadini, soprattutto giovani precari, che non hanno un reddito per trovare un alloggio in affitto sul mercato libero, ma neppure per accedere alle graduatorie di edilizia popolare pubblica, né tantomeno per ottenere un mutuo per comprarsi una piccola abitazione.
Per fronteggiare questo grave problema l’Amministrazione milanese ha cercato di dare un sostegno all’abitare attraverso il “canone concordato”.
Per essere più precisi, il Comune ha investito oltre due milioni di euro nell’Agenzia per la locazione Milano Abitare ma questo lavoro fatica a combinare l’offerta con la domanda e, dunque, rimane su numeri ridotti con qualche recentissimo risultato.
Per altro verso, si è cercato di incentivare l’housing sociale, per quelle fasce più capienti, ma non in grado di rivolgersi al libero mercato, puntando alla collaborazione tra pubblico e privato per costruire e vendere migliaia di nuovi appartamenti a prezzi “più sostenibili”, come nel caso di Cascina Merlata, dove la Cooperativa Delta Ecopolis sta dando il suo contributo. Infine, sul mercato milanese a operare positivamente sull’affitto ci sono dodici importanti cooperative con oltre 7.000 alloggi, tra le quali la nostra Delta Ecopolis (cooperative che, pur trovando una sponda sensibile nell’Amministrazione comunale, sono costrette a cimentarsi - con la loro sola forza d’imprese cooperative - con tutti i cambiamenti strutturali della domanda abitativa in Italia e a Milano, che va a sommarsi alla precedente povertà di alloggi a prezzi abbordabili).
Dal 2015, poi, hanno incominciato a muoversi e a operare attorno al mercato degli affitti le Società di gestione del risparmio (Sgr) e fondi immobiliari stranieri. I fondi immobiliari sono chiusi (accettano cioè un numero limitato di risparmiatori) e, inoltre, sono “fondi a scadenza”, vale a dire che entro una certa data devono restituire, agli investitori, capitale e profitti da loro ottenuti. I fondi, nonostante timori di trasparenza quali possibili veicoli di denaro poco pulito, rappresentano una forza finanziaria oggettiva. In Europa, nelle città metropolitane europee, gli investimenti nel residenziale e nell’affitto, da parte di questi fondi sono aumentati in modo vertiginoso. Ci sono situazioni, in Europa, dove questi grandi investitori si sono presi una porzione tanto grande di affitti da “essere in grado di innescare crisi abitative solo aumentando il canone mensile”.
Milano è stata investita da questo fenomeno in misura minore, e dunque non esiste il rischio di multinazionali dell’affitto in grado di condizionare il nostro mercato.
Tuttavia incominciano a essere parecchie le Sgr e i fondi d’investimenti immobiliari “stranieri” che hanno iniziato a investire o che manifestano l’intenzione di investire sul mercato immobiliare di Milano.
Pertanto, la nostra Città si trova per la prima volta a fare i conti con attori internazionali di questo calibro con obiettivi non più di speculare su ciò che viene costruito, ma sulle operazioni finanziarie che conseguono al costruito. Il rischio, dunque, che le operazioni di “rigenerazione urbana” di Milano possa avere l’effetto di provocare un’ulteriore esclusione sociale deve sempre essere tenuto in seria considerazione.
Da parte nostra, come Cooperativa Delta Ecopolis e come movimento cooperativo, dobbiamo reclamare a gran voce, e lavorare per star dentro questi processi. La nostra storia, la nostra tradizione mutualistica e solidaristica rappresenta un punto di forza per Milano e il suo sviluppo inclusivo.
E rappresenta un punto di forza e di orientamento anche per i grandi investitori finanziari, che a Milano non possono trascurare il sociale se vogliono raggiungere i loro obiettivi finanziari.
A ispirare questo breve articolo sono state una serie di recenti pubblicazioni di ricerche sul mercato residenziale milanese.
Tutte partono da una constatazione: l’ascesa di Milano, nella classifica delle 10 città più attrattive di investimenti immobiliari d’Europa.
Questa ascesa ha avuto il suo inizio nel 2019 - a rimorchio dell’Expo - ed è tuttora in corso. Nel biennio 2019-2020 l’attrazione di Milano negli investimenti del comparto immobiliare è stata di 4 miliardi di Euro.
E’ un dato importante ma se si paragona a Londra (22 miliardi), Parigi (13 miliardi) o Berlino (11 miliardi), quello di Milano appare come un dato ancora “debole”.
Se dunque nel 2015 la scelta dell’Expo è stata vincente per il rilancio della nostra città, la scelta di concorrere e aggiudicarsi, insieme a Cortina, le Olimpiadi invernali del 2026 (la scelta cioè di scendere in campo come “Grande Milano”, città ispiratrice e creativa che va bel oltre i confini della stessa Lombardia) sembra offrire uno spazio fisico-geografico grandissimo di nuova attrattività: ecco, dunque, il 2026 come orizzonte per richiamare ben più consistenti investimenti nella grande area metropolitana Milanese. Se però spostiamo lo sguardo da questo quadro generale e guardiamo dentro alla “questione abitativa milanese”, troviamo, oltre alle rose, tante spine.
Il Comune di Milano ha una superficie di soli 182 chilometri quadrati (contro, ad esempio, 1.200 kmq di Roma) e su questa piccola area ci sono 2.053 abitanti per kmq (una densità seconda sola a Napoli) corrispondenti a circa 1,4 milioni di abitanti, con, nel 2020, una perdita di residenti pari a 12 mila persone. Appena al di fuori dei suoi perimetri, nell’immediato hinterland sono stati costruiti satelliti abitativi, quartieri di edilizia popolare che, nonostante qualche positiva recente iniziativa di riqualificazione, sono diventati delle sacche di povertà.
Milano ha un patrimonio di edilizia residenziale pubblica di circa 58 mila unità abitative, ma non c’è ricambio negli inquilini.
Da un altro lato aumentano i cittadini, soprattutto giovani precari, che non hanno un reddito per trovare un alloggio in affitto sul mercato libero, ma neppure per accedere alle graduatorie di edilizia popolare pubblica, né tantomeno per ottenere un mutuo per comprarsi una piccola abitazione.
Per fronteggiare questo grave problema l’Amministrazione milanese ha cercato di dare un sostegno all’abitare attraverso il “canone concordato”.
Per essere più precisi, il Comune ha investito oltre due milioni di euro nell’Agenzia per la locazione Milano Abitare ma questo lavoro fatica a combinare l’offerta con la domanda e, dunque, rimane su numeri ridotti con qualche recentissimo risultato.
Per altro verso, si è cercato di incentivare l’housing sociale, per quelle fasce più capienti, ma non in grado di rivolgersi al libero mercato, puntando alla collaborazione tra pubblico e privato per costruire e vendere migliaia di nuovi appartamenti a prezzi “più sostenibili”, come nel caso di Cascina Merlata, dove la Cooperativa Delta Ecopolis sta dando il suo contributo. Infine, sul mercato milanese a operare positivamente sull’affitto ci sono dodici importanti cooperative con oltre 7.000 alloggi, tra le quali la nostra Delta Ecopolis (cooperative che, pur trovando una sponda sensibile nell’Amministrazione comunale, sono costrette a cimentarsi - con la loro sola forza d’imprese cooperative - con tutti i cambiamenti strutturali della domanda abitativa in Italia e a Milano, che va a sommarsi alla precedente povertà di alloggi a prezzi abbordabili).
Dal 2015, poi, hanno incominciato a muoversi e a operare attorno al mercato degli affitti le Società di gestione del risparmio (Sgr) e fondi immobiliari stranieri. I fondi immobiliari sono chiusi (accettano cioè un numero limitato di risparmiatori) e, inoltre, sono “fondi a scadenza”, vale a dire che entro una certa data devono restituire, agli investitori, capitale e profitti da loro ottenuti. I fondi, nonostante timori di trasparenza quali possibili veicoli di denaro poco pulito, rappresentano una forza finanziaria oggettiva. In Europa, nelle città metropolitane europee, gli investimenti nel residenziale e nell’affitto, da parte di questi fondi sono aumentati in modo vertiginoso. Ci sono situazioni, in Europa, dove questi grandi investitori si sono presi una porzione tanto grande di affitti da “essere in grado di innescare crisi abitative solo aumentando il canone mensile”.
Milano è stata investita da questo fenomeno in misura minore, e dunque non esiste il rischio di multinazionali dell’affitto in grado di condizionare il nostro mercato.
Tuttavia incominciano a essere parecchie le Sgr e i fondi d’investimenti immobiliari “stranieri” che hanno iniziato a investire o che manifestano l’intenzione di investire sul mercato immobiliare di Milano.
Pertanto, la nostra Città si trova per la prima volta a fare i conti con attori internazionali di questo calibro con obiettivi non più di speculare su ciò che viene costruito, ma sulle operazioni finanziarie che conseguono al costruito. Il rischio, dunque, che le operazioni di “rigenerazione urbana” di Milano possa avere l’effetto di provocare un’ulteriore esclusione sociale deve sempre essere tenuto in seria considerazione.
Da parte nostra, come Cooperativa Delta Ecopolis e come movimento cooperativo, dobbiamo reclamare a gran voce, e lavorare per star dentro questi processi. La nostra storia, la nostra tradizione mutualistica e solidaristica rappresenta un punto di forza per Milano e il suo sviluppo inclusivo.
E rappresenta un punto di forza e di orientamento anche per i grandi investitori finanziari, che a Milano non possono trascurare il sociale se vogliono raggiungere i loro obiettivi finanziari.